De nye ejendomsvurderinger fra Vurderingsstyrelsen har nu ramt boligejerne, og mange har haft mulighed for at ringe til en ejendomsmægler og få spurgt, hvad salgsprisen i virkeligheden er, hvis boligen kom til salg i det nuværende marked.
RealMæglerne med cirka 100 ejendomsmæglerbutikker i Danmark har derfor spurgt ejendomsmæglerne i kæden, hvor stor en procentdel af vurderingerne, der er for høje i forhold til en realistisk salgsvurdering:
Cirka en fjerdedel af mæglerne har nu erfaret, at mellem 0 og 10 procent af vurderingerne er for høje
Cirka en fjerdedel af mæglerne har nu erfaret, at mellem 10 og 20 procent af vurderingerne er for høje
Cirka en fjerdedel af mæglerne har nu erfaret, at mellem 20 og 30 procent af vurderingerne er for høje
Resten af vurderingerne er enten spot-on, lidt eller meget for lave eller langt, langt fra skiven.
"Faktum er altså, at ikke ret meget er præcist. I bedste fald er det et system, der sjusser," siger Preben Merrild Angelo, adm. direktør hos RealMæglerne A/S, og fortsætter:
"Og hvad kan vi så lære af det? Vi kan i hvert fald konstatere, at det ikke er helt forkert, hvis vi formoder, at flere end 20 procent af boligejerne lige nu sidder med en ejendomsvurdering, der er for høj i forhold til en realistisk salgsvurdering. Mange af ejerne har bare ikke reageret endnu, fordi de reelt set ikke ved, hvad det får af betydning for dem på sigt," siger Preben Merrild Angelo.
Systemet har "talblindhed"
Han konkluderer desuden, at der er noget, som tyder på, at der er lokale lommer af ”talblindhed”, hvor Vurderingsstyrelsens system slet, slet ikke er gearet til at gennemskue virkeligheden, men i stedet er låst af algoritmer og mangelfulde data. Dvs. modsat målsætningen om agilitet i boligskattesystemet, som var begrundelsen for at lave det om fra begyndelsen.
"Det har stedvis givet helt horrible vurderinger, som vi allerede har set talrige eksempler på i medierne," mener Preben Merrild Angelo.
Vurderingerne tager blandt andet højde for: (1) areal, (2) opførelsesår og (3) byggematerialer, men også for forhold om selve grunden og afstanden til eksempelvis: (1) motorvej, (2) offentlig transport og (3) kyst og natur, skriver Vurderingsstyrelsen på deres hjemmeside.
Undersøgelse viser klar tendens
Først og fremmest tager vurderingerne dog udgangspunkt i tinglyste ejendomshandler i området. Det vil sige, at områdets ”kvadratmeterpris” beregnes på baggrund af fremskrevne salgspriser fra 15 såkaldte ”referenceejendomme”, der er solgt inden for de seneste seks år.
"I forlængelse af det er spørgsmålet selvfølgelig, om alle de høje vurderinger er så meget for høje, at Vurderingsstyrelsens forsigtighedsprincip om +/- 20 procent, som systemet gerne må ramme forbi, og frikender sig selv med, ikke kan bruges som bortforklaring; at nok ramte det forbi, men heldigvis kun 19 procent lige i dette tilfælde, og så er det vel okay," ræsonnerer Preben Merrild Angelo.
Netop det spørgsmål har ejendomsmæglerne i RealMæglernes butikker også fået stillet:
Hvor mange af boligerne er vurderet mere end 20 procent for højt/lavt?
Svarfordeling i procent
Færre end 30 % af boligerne er vurderet mere end 20 % for højt/lavt - 45
Flere end 30 % af boligerne er vurderet mere end 20 % for højt/lavt - 16
Flere end 40 % af boligerne er vurderet mere end 20 % for højt/lavt - 7
Flere end 50 % af boligerne er vurderet mere end 20 % for højt/lavt - 18
Flere end 60 % af boligerne er vurderet mere end 20 % for højt/lavt - 5
Flere end 70 % af boligerne er vurderet mere end 20 % for højt/lavt - 9
Alle boliger er vurderet mere end 20 % for højt/lavt - 0
Her svarer en femtedel af mæglerne, at flere end 50 procent af vurderingerne ligger uden for forsigtighedsprincippet (+/- 20 procent), mens en femtedel af mæglerne svarer, at flere end 30 procent af vurderingerne er uden for forsigtighedsprincippet. Derimod svarer næsten halvdelen, at det er mindre end 30 procent af vurderingerne, der er skæve ift. forsigtighedsprincippet.
"Konklusionen er, at mange af vurderingerne er for høje – også flere end forventet – men at mange af dem lige klemmer sig inden for de 20 procent, som Vurderingsstyrelsen frikender sig selv med. Hvis vi siger, at der er 1,3 mio. ejerboliger i Danmark, så er det formentlig flere end 260.000 boligejere, der sidder med en vurdering, der er for høj i forhold til en realistisk salgspris. En god andel af dem har en vurdering, der er helt fuldstændig på månen," siger Preben Merrild Angelo.
Systemet er indrettet således, at står man som boligejer og skal sælge, kan man indsende en blanket til Vurderingsstyrelsen, som efter en sagsbehandlingsperiode retter vurderingen med afsæt i salgsopstillingen hos ejendomsmægleren:
"Vi står altså på dørtrinnet til 2024, der er blanketternes år, og hvor rigtige vurderinger findes, hvis man sætter til salg," slutter Preben Merrild Angelo og tilføjer:
"8 ud af 10 boligejere får – trods alle de skæve vurderinger – en lavere skat på grund af de nedjusterede satser. 8 ud af 10 boligejere får en bedre boligøkonomi i 2024 og frem end i 2023."
